この記事を読まれる方のなかには、「相続後の不動産売却は初めて取り組む」という方も多いのではないでしょうか。
まずは、不動産売却をする前に必要になる遺産分割でどのような注意点があるかを押さえておきましょう。
相続して不動産売却するときの注意点として、売却の流れは「相続人の人数」で変わってきます。
また相続人が1人のときは「単独相続」と「現物分割」の分かれます。
まず1人の相続人が不動産を含む遺産をすべて受け継ぐ場合、単独相続といいます。
対して、相続人が複数人いるものの、現物ごとに1人が相続することを現物分割といいます。
たとえば、相続財産に土地と戸建て住宅と預貯金があって、妻と子2人で分ける場合、現物分割では次のような分け方があります。
- 戸建て住宅を妻
- 土地を長男
- 預貯金を次男
このようなケースで相続し、その後、不動産売却をするときの流れは次のようになります。
①遺産分割協議
すべての相続人で、誰がどの遺産を相続するのかなど、遺産分割について話し合う場です。
遺言書がある場合には、その内容に従って相続します。
②相続登記
不動産の相続人が決まったら、所有者の名義を相続人に変更します。
その手続きを相続登記と呼びます。
③相続不動産の売却
不動産売却をおこないますが、基本的には通常の売却の流れと同じと考えて良いでしょう。
販売活動を経て、買主と売買契約を締結するときには、契約書に印紙税がかかることが注意点です。
印紙税は契約書に契約金額に応じた印紙を貼って納税します。
また、相続後に不動産売却をして利益が生じた場合には譲渡所得税がかかります。
譲渡所得税には「所得税」「住民税」「復興特別所得税」が含まれています。
不動産売却した金額ではなく、課税の対象はあくまでも譲渡益であることが注意点です。
相続人が複数人いるときの「換価分割」
相続人が2人以上となり、相続後に不動産売却する場合には「換価分割」という分割方法を選択します。
換価分割とは、不動産が物理的に分割しにくいという特徴があるため、先に不動産売却をして現金化してから相続人で法定相続分にそって分けるというものです。
換価分割の注意点として、不動産売却までの流れが次のように変わります。
①遺産分割協議
換価分割の場合も、相続人で話し合いを持ち、分割に関する協議をおこないます。
②相続登記
換価分割で不動産売却をするときには、いったん代表者の名義で相続登記をおこないます。
代表者の単独登記とすることが、一般的です。
③相続した不動産を売却
販売活動をして不動産売却をしますが、売却価格はすべての相続人で話し合うことが重要なポイントです。
代表者に一任し、独断で決めた価格で不動産売却する進め方などは、後々トラブルに発展する可能性があるので避けましょう。
④現金を分割
無事に不動産売却ができたら、現金を相続人で分割し、換価分割の流れは完了します。
なお、課税される税金の種類は、単独相続のときと同じです。
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相続後に不動産売却する2つの方法！売却と買取のメリットと注意点
相続して不動産売却をする場合の売り方は、「売却」と「不動産業者買取」の2つの方法に分けることができます。
2つの方法の違いと注意点もご紹介します。
売却のメリット・デメリット
売却は、不動産会社に仲介を依頼し、買主を探すという方法です。
この方法で不動産売却するメリットは、広告を出して広く買い手を募り、相場価格で売りやすいという点といえます。
注意点としては、買い手がなかなか見つからないと不動産売却できるまで長引く場合もあることです。
買取のメリット・デメリット
買取は、弊社のような不動産会社が買主となり、買取額について双方が合意すればすぐに売却できる方法です。
メリットはスピーディーであることで、早ければ3日ほどで売却できます。
つまり現金化も早く、周囲に知られたくない場合にもリスクが低い方法です。
一方で、買取の注意点は売却よりも価格が安くなる傾向にあることですが、買取だと不動産会社が買主になるため、仲介手数料が不要となることは魅力といえます。
東京都23区で戸建て・マンションの不動産売却をお考えの方は、ぜひお気軽にお問い合わせください。
