新型コロナウィルスの影響で多くの方が苦難を強いられたかと思います。
不動産にもコロナは大きく関係してきました。
・テレワークが積極的に導入され、皆様都内の物件ではなく地方の広い物件を購入
・不動産会社に足を運ばずVR内見などの利用が急増
など
今回は、生活の変化により、物件の売却をご検討されている方に向けて
「任意売却」をお話しさせていただきたく思います。
任意売却とは
住宅ローンを組んだあとに、ローンの返済が何かしらの理由で一定期間滞ると、債権者（保証会社など）による債権回収が始まります。
競売ではなく、物件の所有者と融資を行った金融機関との合意のもとで、物件の売却を⾏うことを任意売却といいます。
任意売却と競売を⽐較すると、任意売却のほうが物件を所有している⽅の希望が反映でき、少しでも有利な条件で売却を進めていくことができます。
⼀⽅、競売は債権者である⾦融機関などが差し押さえをしたうえで売却を進めていくため、引っ越し時期の相談や希望の条件などは通りづらいものです。
可能な限りいい条件で売却を進めたいとお考えの⽅は、早めのご相談がおすすめです。
【任意売却と競売の違い】
任意売却と競売の違いは様々ありますが、主に「売却金額」「プライバシー」「引っ越し費用」「残債」「引き渡し」の観点からご紹介させていただきます。
・売却金額
競売→ 市場価格の6～8割程度で売却
任意売却→相場での売却がある程度可能
・プライバシー
競売→ 近隣に知られる可能性あり
任意売却→近隣にほぼ知られることなくプライバシーも安心
・引っ越し費用
競売→ 一切出ません
任意売却→債権者から捻出が可能な場合あり
・残債
競売→ 一括返済
任意売却→返済相談可能な場合あり
・引き渡し
競売→ 競売落札後は不法占拠になり即退去が必要
任意売却→購入者や債権者との話し合いにより協議が可能
上記を見て頂くと、任意売却の方がメリットが高いように感じます。
しかし、そんな任意売却ですが、気を付けなればいけないポイントもあります。
任意売却で気を付けるべき！2つのトラブル
1.不動産会社とのトラブル
「債権者との話し合いの中で、売出価格が決められなかったり、相場より高い価格で売りに出さなくてはいけない場合に、全く販売活動を行わずに放置されてしまう」ケースがあります。
実際に、「今他社で販売中だが全く連絡がないし、販売活動している形跡もないから何とかして欲しい」という依頼を受けることがよくあります。
「債権者との交渉」だけを⾏い、「販売活動は他社任せ」という他⼒本願スタイルは、なかなか売却がスムーズに進まなくなってしまいますので注意が必要です。
2.リースバックを安易に勧める業者とのトラブル
任意売却においてリースバックが成⽴する為には、「債権者全員の同意」という⼤変⾼いハードルがあります。
任意売却を依頼した不動産会社様に「１００％リースバック対応します！」などと書いてあったら要注意です。
過度な期待を依頼主様に抱かせ、弱みにつけ込むような切り⼝で⼊ってくる業者様に依頼しても、まともな売却活動は望めません。
では、上記内容も踏まえて、「任意売却の手続き順位」について確認していきましょう。
③ご自宅の査定：実際にお伺いして、物件の状況を把握致します
※任意売却の際に、簡易査定は基本的に行いません。訪問査定の重要性は下記に記載されております。
④債権者との交渉：物件の売却時期を加味しながら弊社が直接債権者（銀行）と交渉し、初期費用やその他諸条件（売出価格や引渡時期等）を決めていきます。
⑤売出価格の決定：債権者の同意を得た上で売出価格が決定します。
⑥売却活動：秘密厳守で、お客様にとって最適な結果となるように売却活動を⾏っていきます。
まとめ：他
任意売却だけではなく、通常売却も同様に、不動産は出来るだけ納得できる金額で売る事は誰しもが望むことです。
そのためには信頼できるパートナーを見つけることです。
以前にもお話させて頂いた通り、不動産会社の中には「囲い込み」や「専任返し」などを行う売主様を一番に考えていない業者・営業マンが存在します。
お気を付けください。
●囲い込み
●専任返し
