皆様、こんにちは。
- 本コンテンツの要点まとめ
- ●リースバックとリバースモーゲージの主な違いは、所有権移転の時期や資金の受け取り方
- ●リースバックの最大のデメリットは、売却価格が相場よりも2～4割程度安くなること
- ●リバースモーゲージは、相続後の分割トラブルを避けるために有効な方法
リースバックとリバースモーゲージ、どちらも自宅に住みながら現金を受け取る方法で、自宅は手放したくないものの、まとまった資金が必要な方におすすめな売却方法です。
どちらも自宅に住み続けられる点では同じですが、そもそもの仕組みが異なります。
この記事では、リースバックとリバースモーゲージの仕組みや違い、メリット・デメリットについて解説していきます。
東京都23区で不動産売却をご検討中の方は、ぜひ参考にしてください。
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リースバックとリバースモーゲージの違い①仕組み
まずは、リースバックとリバースモーゲージそれぞれの仕組みについて解説していきます。
リースバックとは
リースバックとは、自宅を売却して現金を受け取り、売却後もそのまま住み続けられる方法のことです。
リースバックの正式名は「sale and leaseback」と呼ばれており、日本語に訳すと「賃貸借契約付き売却」といった意味です。
自宅を売却する相手は、投資家や不動産会社などの第三者となり、所有権は購入者に移転します。
購入者がオーナーとなり、賃貸借契約を結んで毎月家賃を支払うことで自宅に住み続けられます。
物件を売却して得た金額は自由に使うことができ、家賃として使うことも可能です。
リバースモーゲージとは
リバースモーゲージとは、自宅に住みながら、自宅を担保に設定して金融機関から融資を受けることができる方法です。
契約者は毎月利息分のみを返済すれば良く、契約者が死亡したときや契約期間が終了したときに売却し、その売却金が金融機関への返済に充てられます。
所有権はそのままなのでリバースモーゲージのほうが有利に見えますが、利用するにあたり年齢制限や収入制限などが設定されているので注意が必要です。
リースバックとリバースモーゲージの違い
それではリースバックとリバースモーゲージの違いは何があるのでしょうか。
リースバックとリバースモーゲージの主な違いは3つあるので、1つずつ解説していきます。
1つ目の違いは、所有権の移転するタイミングです。
リースバックは自宅を売却するので、売買が成立したときに所有権が買主へ移転し、売買代金を得ます。
リバースモーゲージは、契約締結時点での所有権移転はありませんが、契約者が死亡したときや契約期間が終了したタイミングで自宅を売却します。
所有権移転のタイミングは、契約時ではなく、「未来」となります。
2つ目の違いは、資金の受け取り方です。
リースバックは、投資家や不動産会社に売却してからも住み続けるので、売却代金を一括で受け取ります。
リバースモーゲージは、自宅を担保として金融機関から借り入れを受ける仕組みなので、一括ではなく年金のように徐々に融資を受けます。
3つ目の違いは、不動産取引か融資かの違いです。
リースバックは、売却と賃貸を組み合わせた不動産取引で、売却後に賃貸借契約を締結することにより自宅に住み続けることができます。
リバースモーゲージは、自宅を担保として融資を受ける金融商品です。
融資である以上、返済義務があります。
契約者が他界または契約期間が終了したときに自宅を売却して一括返済をおこないます。
リースバックとリバースモーゲージの違い②メリット・デメリット
この章では、リースバックとリバースモーゲージのメリット・デメリットを解説します。
それぞれのメリットとデメリットを理解したうえで、どちらがご自身に適しているかの判断材料としてください。
リースバックのメリットとは
メリット①売却後も自宅に住み続けられること
一般的に自宅を売却した場合は、別の場所に引越しをしなければなりません。
移転先を決めたり引越しの準備をしたりしないといけないので、手間も費用もかかります。
しかし、リースバックを活用すれば引越す必要がないので、慣れ親しんだ環境での生活を続けることができます。
メリット②コストを下げられる
リースバックだと所有権が買主へ移転するので、固定資産税や都市計画税といった税金を支払わなくて済みます。
また、建物の修繕費用も所有者が支払うため、余計なコストがかかりません。
リースバックのデメリットとは
デメリット①売却価格が市場相場よりも安くなる傾向がある
リースバックの最大のデメリットは、売却価格が市場相場と比べると2～4割程度安くなることです。
リースバックの賃料は利回りを考慮された金額が設定されるため、相場と比べると売却価格は低く、賃料は高くなりがちです。
デメリット②住宅ローン残債が多い場合、受取金額が少なくなる
自宅を売却して一括で現金を受け取るため、住宅ローン残債によって受取金額が変わります。
金融機関にローン返済をしなければいけないので、住宅ローン残債が多いとその分手元に残る金額は少なくなってしまいます。
リバースモーゲージのメリットとは
メリット①高齢でも利用できる
リバースモーゲージの対象者は、高齢者に限定されていることが一般的です。
そのため、年齢を重ねてから融資を受けるのは難しくなる傾向がありますが、リバースモーゲージを活用することで高齢の方でも融資を受けられます。
メリット②毎月の返済は利息のみ
金融機関から融資を受けたとしても、返済は利息分のみとなります。
元本返済は、契約者が他界したとき、または契約期間が終了してからとなるので、毎月の返済負担が少なくて済みます。
リバースモーゲージのデメリットとは
デメリット①長生きリスク
リバースモーゲージのデメリットの1つとして長生きリスクがあります。
長く生きれば生きるほど、生活にかかるお金は増えます。
借入限度額に達してしまえばそれ以上借入することはできないので、それからの生活が不安定になるリスクを抱えています。
デメリット②子どもと同居の場合は使えない
リバースモーゲージは、一定期間後に売却することが前提となっています。
そのため、相続を予定していない一人暮らしか夫婦二人暮らしの高齢者が対象となります。
リースバックとリバースモーゲージの違い③向いている方
では、リースバックとリバースモーゲージは、それぞれどんな方に向いているのでしょうか。
リースバックが向いている方
現金が必要な方
リースバックは自宅を売ることによって、多額の現金を手に入れることができます。
自宅には住み続けたいものの、まとまった現金が必要な方には、リースバックがおすすめです。
相続によるトラブルリスクを抑えたい方
物件を所有していると発生するのが相続問題です。
不動産のような分割しづらい財産を残すと、相続人となる子どもや親族間でのトラブルに発展する可能性が高いため、現金化しておけば分割しやすくなり、トラブルのリスクを抑えることができます。
リバースモーゲージが向いている方
所有権を手放したくない方
リバースモーゲージは、所有権はそのままで住み続けられるので、売却するまで自分名義の自宅に住みたい方に適しています。
リフォームして住み続けたい方
年齢を重ねると、自宅での生活をより便利なものにしたいと考える方が少なくありません。
そこで、所有権がご自身のままで済み続けられるリバースモーゲージなら、リフォームなどに手を加えることができる場合があり、快適な老後生活をおくることができます。
まとめ
今回は、リースバックとリバースモーゲージの違いやメリット・デメリット、向いている方について解説しました。
仕組みやメリット・デメリットが異なるので、人によって向き不向きが当然あります。
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