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【宝ホームが告知義務を解説】不動産に心理的瑕疵があると売却に影響する?

カテゴリ:不動産売却


皆様、こんにちは

宝ホーム株式会社の三原です。


今回は、不動産売却における心理的瑕疵についてお話させて頂きます。


本コンテンツの要点
●不動産における心理的瑕疵とは、住むことに心理的な抵抗を感じる欠点のことである
●心理的瑕疵のある不動産は、売却価格が安くなったり売れるまでに時間がかかったりする可能性が高い
●心理的瑕疵には告知義務があり、怠ると契約不適合責任に問われてしまうリスクがある

不動産には、建物の状態や立地などに問題がなくても、「あまり買いたくない」と思われてしまう物件があります。
「心理的瑕疵」と呼ばれる欠点のある物件です。


    不動産を売却する際に知っておきたい「心理的瑕疵」とは


    瑕疵は傷や欠点を意味する言葉であり、心理的瑕疵とは「心理的に抵抗を感じるような欠点」のことです。
    不動産においては、住むことに対して心理的な抵抗感のある物件は、心理的瑕疵物件と呼ばれます。
    なお、不動産に考えられる瑕疵は、心理的瑕疵を含めて4種類あります。

    不動産の売却に影響する4種類の瑕疵とは

    傷や欠点のある不動産を積極的に購入したいと思う方は少ないでしょう。
    そのため、不動産に以下のような瑕疵があると、売却がスムーズに進まないかもしれません。

    • 物理的瑕疵
    • 法律的瑕疵
    • 環境的瑕疵
    • 心理的瑕疵

    物理的瑕疵とは、不動産自体にある欠陥のことで、雨漏りやシロアリ被害などが該当します。
    法律的瑕疵 とは、不動産が法律や条例などに抵触している状態です。
    建築基準法や消防法、都市計画法に違反しているケースが多いようです。
    環境的瑕疵とは、不動産の周辺環境にある欠点のことで、騒音や異臭を感じる場合などに該当します。
    心理的瑕疵と似ていますが、環境的瑕疵は「本物件の周辺で起きていること」が原因です。
    一方、心理的瑕疵の原因は「過去に本物件で起こったこと」です。
    では、過去にどのようなことが発生すると、心理的瑕疵物件に該当してしまうのでしょうか。

    心理的瑕疵に該当する瑕疵とは

    人が亡くなった過去がある物件は、心理的瑕疵物件になる可能性があります。
    ポイントは、亡くなった原因によって、該当するかどうかが変わることです。
    殺人事件や自殺の現場になった不動産は、心理的瑕疵物件に該当します。


    自然死や病死の場合は、心理的瑕疵物件にならないことが多いでしょう。
    ただし、心理的瑕疵は人によって感じ方が異なることに注意が必要です。
    同じ内容でも、不快に感じる方とそれほど気にしない方に分かれることがあります。


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    心理的瑕疵が与える影響





    それぞれの影響について、ご説明します。


    物件の価値が下がる


    不動産売却において心理的瑕疵がない物件よりも価値が下がってしまいます。
    そのため、価格を下げないと売却は難しいと考えられます。
    通常は周辺の相場などを基準にして売却価格を決めますが、心理的瑕疵物件の場合は、相場からさらに値下げする必要があるでしょう。


    ただし、心理的瑕疵の内容などによって変わることがあるので、仲介を依頼する不動産会社に相談しながら売却できそうな価格を見極めましょう。



    売却できるまでに時間がかかる


    不動産に心理的瑕疵があっても、売れないわけではありません。
    ただし、購入を希望する方は通常よりも少ないと考えられるため、購入が決まるまでに時間がかかる可能性があります。
    時間がかかることを前提として、余裕のある売却計画を立てましょう。
    また、できるだけ早く売却を達成するためには、不動産会社としっかり連携することが大切なポイントです。


    心理的瑕疵がある不動産の売却で発生する告知義務とは


    不動産に心理的瑕疵があると、売却する際に影響が出るかもしれません。
    そのため、「心理的瑕疵を伝えずに売却したい」と考える方も多いと思います。


    しかし心理的瑕疵は、買主様にきちんと説明しなくてはならない「告知義務」があります。
    もし告知義務を怠ると、契約不適合責任に問われる可能性があるので、注意が必要です。


    契約不適合責任とは

    契約不適合責任とは、売却した不動産に瑕疵や不具合が見つかった場合に、売主様が負う責任のことです。
    契約不適合責任を問われると、買主様から契約解除や損害賠償請求などをされてしまいます。
    心理的瑕疵を含め、先ほどご説明した4種類の瑕疵がある場合は、売却前に買主様に伝えなくてはなりません。
    契約不適合責任を問われないためには、「契約書に記載されているか」「きちんと説明したか」が大切なポイントになります。


    告知義務の判断基準とは

    「不動産に心理的瑕疵があるかもしれない」と思っても、どの程度の瑕疵が告知義務に該当するのかわからず、悩むことがあるかもしれません。
    心理的瑕疵は、個人の感じ方によって重大さが変わることがあるので、自分の判断で告知義務がないと思ってしまうと危険です。


    ですので2021年に国土交通省が作成した、心理的瑕疵の取り扱いに関するガイドラインに沿って判断すると良いでしょう。
    このガイドラインによると、不動産売却において告知義務がある心理的瑕疵は、「他殺・自殺・事故死・原因が明らかでない死亡」とされています。
    そして、「自然死や日常生活での不慮の事故死」には、告知義務がないとされています。


    つまり老衰や病気、階段からの転落事故などによる死亡は、心理的瑕疵として伝える必要はなさそうです。
    ただし、自然死や不慮の事故死でも、発見が遅れた場合は告知義務が発生することがあります。
    「死後数日経ってから発見された」「特殊清掃をおこなった」などのケースは、心理的瑕疵に該当する可能性が高いので注意しましょう。


    「宝ホーム株式会社」は東京23区を中心としたエリアで、不動産の売却をサポートしております。

    不動産売却に関する不安やお悩みなどがございましたら、ぜひ弊社までお気軽にご相談ください。

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