不動産売買において買主様を守るための決まりとして「契約不適合責任」というものがあります。「契約不適合責任」は、2020年4月に施行された改正民法で新たに登場した用語です。従来「瑕疵（かし）担保責任」と呼ばれていたものの名称が変わり、内容も一部見直されました。契約不適合責任とは、契約により引き渡された目的物が種類、品質又は数量に関して契約の内容に適合しないものである場合に、引き渡した側に生じる責任をいいます。
不動産売却時に重要となる契約不適合責任とはどんなもの？
まず、従来の「瑕疵担保責任」と「契約不適合責任」の違いを下記3点からお話させて頂きます。
①対象物が違う
契約不適合責任では、その対象が特定物に限定されておらず、不特定物についても対象となります。
②対象物とは欠陥が違う
瑕疵担保責任では、その責任の対象が「隠れた瑕疵（＝キズ）」に限定されていました。隠れた瑕疵とは、買主様が要求されるような注意力を働かせたにもかかわらず発見できなかった瑕疵のことです。
たとえば、先ほど挙げた雨漏り住宅の例であれば、買主様が一見しても雨漏りする住宅であることがわからないような場合に、隠れた瑕疵に該当すると考えられます。
しかし、買主様がその瑕疵が「隠れた瑕疵」であることを証明することは困難であり、隠れた瑕疵に該当するかどうかがしばしば問題となっていました。
一方で、契約不適合責任は、契約内容に適合していなければ責任の追及が可能であり、瑕疵が隠れているかどうかは関係ありません。この点で、契約不適合責任は瑕疵担保責任と比べて非常にシンプルであるといえます。
③請求内容が違う
瑕疵担保責任で買主様が売主様に対して追及できる責任は、次の2つに限定されていました。
・損害賠償請求
・契約の解除
契約不適合責任では次の4つの追及が可能です。
・追完の請求
・代金減額請求
・損害賠償の請求
・契約の解除
④請求できる期間が違う
瑕疵担保責任では、瑕疵を知ったときから1年以内に権利行使をする必要があるとされていました。
一方で、契約不適合責任の場合には、原則として不適合を知ってから1年以内に契約不適合がある旨を通知すれば良く、権利行使自体は1年を経過してからでも構いません。
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不動産売却における契約不適合責任での売主様側の注意点とは
売主様の責任が一定期間続く契約不適合責任では、注意すべき点があります。
建物の状態を把握する
売却する建物の状態を把握し、不具合がある点はすべて売買契約書に記載し、明記します。
インスペクションをおこなう
一般の人が目で見ただけではすべての不具合を探すことは難しいため、専門業者に依頼してインスペクションをおこなう場合もあります。
契約不適合責任の期間を設定しておく
買主様が不備に気付いてから1年間は売主様に責任を追及することができるため、期間を定めておかないと永久にその権利が続いてしまいます。
売買契約には契約不適合責任の期間を忘れずに設定しましょう。
まとめ
売主様側の責任が大きい制度なので、不動産売却の際には十分注意して契約書を作成することが大切です。
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