不動産の売却にあたり、少しでもうまく売る方法はないでしょうか。
戸建てを購入する方と、マンションを購入する方の大きな違いは物件の資産価値を計算して購入するのかどうかがよくあげられます。
戸建てを購入する場合、お客様の条件として「立地」や「金額」、「学区」「駐車場2台以上」など生活を創造するお客様が多いです。一方、マンションを購入されるお客様の「なぜそのマンションを購入したのですか？」という質問に対して80％の方々が「後々の資産価値を計算して利回りが良かったから」という回答を持っています。つまり、ご自身の生活を考慮してマンションを購入するのは、もちろんですが、売却のことを考えて購入するか否かが「マンション」と「戸建て」の大きな違いになるわけです。
すると、元々購入したマンションに付加価値を付けてより良い金額で売却することを考えると「リフォーム」「リノベーション」を行う可能性は高いです。そのためには、リフォーム・リノベーションの知識を付け、不動産の価値を最高の価値にすることが必要になります。
本記事は、リフォームにおいて注意しなくてはいけない点や費用のところを宝ホームがお話させていただきます。
不動産購入後によく実施される「リノベーション」とは？
リノベーションとは、簡単に言えば改修工事の一種であり、古びた物件を造り替えて真新しくすることです。
一見するとリフォームと同じ意味のようですが、両者には違いがあります。
リフォームはあくまで古びた物件を直すのみであり、新築当時の状態に戻すのが目的です。対してリノベーションは、これまでにはなかった新たな価値や機能を持たせることを目的としています。そのため、リノベーションでは、住まいの空間をよりデザイン性の高いものに改良したり、住環境を現代的なスタイルに合わせて間取りや内外装などを変更したりすることなどが含まれます。
たとえば、
・耐久性を高めるために壁の補修を行う
・家族が増えたことによりもう一部屋造る。
・壁を失くして広々としたダイニングキッチンにする。
上記のように、ライフスタイルや生活環境に合わせて自由自在にアレンジできるという魅力から、近年では「リフォーム」より「リノベーション」を行う方々の方が増加しております。
リノベーションをするのにかかる費用はいくら？
しかし改修費用はケースバイケースであり、目安とは異なる金額になる場合も少なくありません。
そもそも、リノベーションとリーフォームでは「工事の規模」や「住まいの性能」に関する違いがあります。
【リフォーム】
システムキッチン、ユニットバス、入れ替え、壁紙の張替えなどの比較的小規模な工事
【リノベーション】
間取り、水道管、排水管、冷暖房・換気設備の変更
今回ご紹介している「リノベーション」では、スケルトンと言ってすべてを解体し、改修を行うケースも珍しくありません。そのため、部分的な改修を行うリフォームと比較して、工事の規模が大きいのが特徴であり、料金も「リノベーション」の方が高くなってしまうのです。
現在考えている改修プランでいくらかかるのか、施工会社の見積もりで実際に確認することが大切です。費用を抑えるポイントは、現在の間取りや設備をできるだけ活かし、使えるものは使い工事の金額を減らすことです。居間や寝室などに優先順位をつけ、あまり重要ではない部分は工事を減らすのも良いでしょう。
～リノベーション費用を抑えるポイント～
リノベーション費用を抑える際に皆様、依頼会社様の取り分を削減・安い会社にしようと交渉します。しかし、そのようなことはその場の費用は削減できても、後々ご自身の売却金額などに影響するのでやめたほうがいいでしょう。単純なことですが、時給2000円で働くのと時給1000円で働くレベルの違いではやはりスキルや経験、後々の保証が違います。
物件のリノベーションを行ってくれるのが人間(職人さん)である以上、大なり小なりお金が関わってきます。では、どこでリノベーション費用の削減を行うことができるのでしょうか。
【3つの手段】
・依頼先の業態でリノベーション費用と品質は異なる。
→依頼先の業態は4種類に分類され、それぞれの費用やデザイン力、施工品質は異なります。設計事務所、工務店、リノベーション会社、ハウスメーカー、このいずれかにお願いするのですが、どの分野が何に優れているのか一般の方々では分からないと思います。よって、宝ホームでその選別と斡旋を厳選して行わせていただきます。
・設備・素材などの選び方で数十万～数百万円の差が出る
→リノべ費用の大きい項目は平米数、間取り、壁、キッチン、お風呂、特注・製造の6つです。この6つの項目を頭に抑え、何に力を入れて、何に入れないか、これをご自身で考えても、全てに力を入れてしまい、リフォーム価格が〇百万円～〇百万円まで行ってしまうことはよくあります。こちらは別途ご相談下さい。これからの快適な住み心地、売却される住まい、に合わせた最もコストカットできる方法を立案させていただきます。
・工法や工事の進め方次第でリノベーション費用は増減する
→もし、ご自身でリフォーム会社を選ぶ際に分離発注はやめましょう。分離発注は百害あって一利なしです。瑕疵が発見された場合など「どの業者が原因で瑕疵が起きたのか」など責任の所存が分かりづらくなってしまうのです。それを個人で取り締まるのは、とても労力がいることです。よって、宝ホームのように間に入って現場の監督責任を負ってくれる業者がお客様には必要になります。
・減税や補助金の利用
住宅関係には、皆様が知らない助成金がたくさんあります。それらを丁寧に一つ一つご紹介差し上げますので是非ご相談下さい。
（一部紹介）
不動産購入者向けにリノベーションをするメリットやデメリット
すぐに売却したい場合、売り出し前にリノベーションをするメリットは、中古住宅としてそのまま売り出すときよりも物件の印象が良くなることです。
また、改修を終えている物件はすぐに入居できるので、自宅の取得を急いでいる買主様からは好まれます。また、新築を購入するよりもはるかにお得でありお客様のライフスタイルがより明確に見えるようになるでしょう。
事前にリノベーションをするデメリットは、改修費用を売主が負担しないといけないことです。自前の資金では足りず、リフォームローンなどの利用が避けられない場合も多くなるでしょう。また、ローンなどの金利が高くなる傾向があるのと、暮らし始めるまでに時間がかかる可能性もあります。自身でリノベーションをして憧れの家を手に入れたい方も珍しくないため、改修済みの物件は選択肢から外されることも少なくないのです。
1981年の耐震基準の見直しによって、建築基準法の改正以前と以降で住宅の耐震基準が異なります。また、築年数が古い物件では、単純に設備や資材の劣化から耐久性が落ちてしまっている物件もあります。リノベーションでは、中古マンションや中古住宅を対象とするため、必然的に物件の耐久性が低いリスクが生じてしまいます。そのため、リノベーションを検討している方は、弊社のような専門の業者と一緒に物件選びをすると安心です。
まとめ
リノベーションとは物件をただ直すだけではなく、以前にはなかった価値や機能などを持たせることです。
売主様側で事前に実施すると物件の印象を改善できるなどのメリットが得られますが、改修費用の負担が必要といった一面もあるので、行うかどうかは慎重にご検討ください。
どのような場合でも、宝ホーム株式会社は[仲介手数料無料]もしくは[仲介手数料半額]をお約束いたします。
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