初めまして、宝ホーム株式会社の三原です。
不動産購入では検討すべきことが色々ございますが、不動産をどのような形で所有するかも大切なポイントです。
共働きが珍しくない昨今ではマイホームを共有名義で購入するご夫婦も多いです。
マンションを購入するときの不動産名義には【単独名義】【共有名義】がございます。
【単独名義】
単独名義とは、住宅の購入費を1人で負担し、その人が物件の所有者として登記されることを指します。
たとえば、夫婦2人が住む家を購入するために夫が住宅ローンを組んで売買契約を交わした場合、夫の単独名義となります。
住宅ローンを組んでマンションを購入するときは、単独名義になることが一般的です。
【共有名義】
共有名義とは、1件の不動産に複数人で出資して、出資の割合に応じた所有持分を割り当てたうえで、複数人の名義で登記することです。
たとえば3,000万円のマンションを購入する際、妻が自己資金から1,000万円支払い、残りの2,000万円を夫が住宅ローンを組んだ場合、出資割合に応じて妻が1/3、夫が2/3の持分で登記されるというわけです。なお、物件を購入したあとに単独名義から共有名義に変更することも可能ですが、その場合は贈与に該当して税金がかかる可能性があるため注意しましょう。
今回は、不動産を共有名義で購入する場合に考えられるメリットとデメリットに焦点をあてていきたいと思います。
住宅ローンを検討している方必見！不動産を共有名義で購入する方法
たとえば夫婦のどちらかしか職業に就いていない場合は単独名義での購入という選択がメインとなりますが、夫婦共働きのご家庭などでは二人の共有名義で購入するという方法もひとつの選択肢。
また最近は、共働き夫婦だけではなく、親夫婦と子夫婦が一緒になって二世帯住宅を購入する場合などにも共有名義を利用する方が増えています。
共有名義にはメリットもありますが、知らないと後々トラブルになりがちなデメリットも存在しますので、まずはしっかりとした知識を付けていきましょう。
税金面のメリットが大きい？共有名義で不動産を購入する時のメリット
不動産を共有名義にすることで単独名義にはないメリットが4つ生じます。ここでは共有名義にすることで受けられる恩恵についてお話致します。
～それぞれの住宅ローン控除を受けられる～
共有名義でマンションを購入するときは、マンションに出資した人がそれぞれ住宅ローン控除を受けられます。
住宅ローン控除とは、年末の住宅ローン借入残高から10年間所得税もしくは住民税から控除できる制度です。
単独名義でマンションを購入する場合、住宅ローン控除は住宅ローンを組んだ名義人のみの適用となります。対して、共有名義にして複数人で住宅ローンを負担すれば、それぞれが住宅ローン控除を受けられます。
ただし、共有名義の人がそれぞれ控除を受けるためには、両者が住宅ローンを組む必要があります。
連帯保証人になるだけでは住宅ローン控除は適用されません。
～譲渡所得の控除額が増える為～
マンションを共有名義にしておけば、譲渡所得の控除額を増やすことも可能です。土地や建物を売却するときの利益は譲渡所得と呼ばれ、所有期間が5年を超える長期譲渡所得は税金がかかります。
譲渡所得金額は以下のように計算され、自分が住む土地や家屋を売却した場合は控除が受けられます。
この譲渡所得控除は、共有名義にしておくと名義人それぞれが受けられるようになります。そのため、例えば夫婦2人の名義にしているマンションを売却する際は、それぞれの控除を受けられるため、マンション売却時の課税譲渡所得金額を大幅に減らせるのです。
～相続税が節約できる～
共有名義にすることで、相続税対策をすることも可能です。たとえば、夫が単独名義でマンションを所有している場合、通常夫が亡くなったあとのマンションは妻に相続されます。この際に相続税の対象となるのは、マンション全体の評価額です。
一方で、妻と夫が共有名義のマンションの場合、夫が亡くなったあとに相続税の対象となるは、夫の持分のみです。マンション全体に相続税が課されるケースと比べると税負担が押さえられるため、残された家族の負担を軽くすることができます。
トラブル防止のためにも確認！共有名義で不動産を購入する時のデメリット
経済的なメリットが多いため、さまざまな世代で利用されている共有名義での不動産購入。しかし、共有名義の不動産の売却には共有名義に名前を連ねている全員の承諾が必要になる点や、相続発生時にもややこしいことなどがデメリットとして知られています。
ここでは、3つご紹介させて頂きます。
～同意のない売却ができなくなる～
共有名義にする場合、名義人全員の同意がないと物件の売却ができません。
たとえ夫が9割、妻が1割の持分だったとしても、妻の同意がないと物件は売却できないのです。
物件を売却するときは、名義人全員分の署名と捺印が必要になります。
万が一物件を手放したくなったときに、名義人同士で揉める可能性があることを理解しておきましょう。
～共有者が増えて複雑になる可能性～
共有名義人としてマンションを共同所有していた人が亡くなれば、その人の持分は相続の対象となります。相続人が1人であればそこまで問題になりませんが、場合によっては相続人が複数人いて、共有名義人が3人、4人と増えて複雑になってしまうケースがあるため注意が必要です。
不動産の共有名義人が増えると、増改築や売却を希望する際に全員の同意を得られず、トラブルに発展しやすくなります。
