今回は、不動産業界の「囲い込み」について解説すると共に、売主様が囲い込みに合わない対策方法についてご報告させていただきます。
1.「囲い込み」とは
不動産業界の「囲い込み」とは、売主様からお預かりした物件を、他の不動産会社様への広告掲載を許さず、自社で買い手を見つけようとする動きです。
なぜ不動産会社が「囲い込み」を行うのか？
「囲い込み」を行う不動産会社の目的はただ一つです。
売主様と買主様の両方から手数料を得るためです。
【例】
・Aという売主様がB不動産会社と専任媒介契約を結び物件のご紹介を依頼しました。
・B不動産は『より皆様に物件を知ってもらう販売活動を行います』と約束しました。
・しかし他のC不動産会社が「物件をご紹介させて下さい」「この物件を弊社(C社)で広告活動させて下さい」と声をかけたが、B不動産会社は言葉を濁したり、「広告掲載はお断りしています」だったり。
・結局B不動産は、自社・また既にお付き合いのある業者だけに売主様からお預かりした物件を紹介していくのです。
・そして、売主様には『どの不動産会社も買い手は見つからないです。でも自社・また既にお付き合いのある業者から○○万円ではなく、○○万円で買いたいとの申し込みがあります』などの提案をしてくるのです
・B不動産は売主様・買主様両方から仲介手数料をいただく事ができました。
これでは困ってしまいますね。
※不動産会社が提出する「営業活動報告書」は必ずチェックしなければいけないポイントです。
内容については下記コンテンツをお読みください。
2.「囲い込み」による売主様のデメリット2つ
不動産業界で蔓延している「囲い込み」を行っている不動産会社に物件を預けてしまった売主様が被るデメリットとは以下の2つです。
①物件を売るのに時間がかかる
②物件を安く売ることになる
2-1.物件を売るのが遅くなってしまう
「囲い込み」を行うと、自然と露出の機会が減ります。
普通の不動産会社であれば、自社で購入者を探す活動と同時に、レインズ(業者間物件登録サイト)を通して他の不動産会社と協力するため、早く購入者を見つけるケースが非常に多いです。
実際に不動産業界は、各売買仲介会社様が毎日「レインズ」を見て「新しく情報登録された物件はないか」と張り付いて見ています。
そこでいい物件があればすぐに買いたいお客様に物件を紹介して、購入者を見つけてくれるため、その売買スピードは非常に速いです。
2-2.物件を安く売ることになってしまう
「囲い込み」をしている不動産会社に物件を預けるとなかなか売れなくなってしまい、最終的には価格を下げて販売活動を行っていくようになります。
3.「囲い込み」不動産会社に預けないための対策
物件を預ける際は、絶対に「囲い込み」を行っている不動産会社を選びたくないですね。
そこで対策をご紹介させていただきます。
・一般媒介契約を結ぶ
・信用、信頼できる不動産会社に物件を預ける
3一般媒介契約を結ぶ
物件を預ける際に不動産会社と結ぶ媒介契約。この媒介契約には「一般媒介」「専任媒介」「専属専任媒介」の３種類があり、売主はどの媒介契約を結ぶかを選択することができます。
3つの媒介契約のうち、「一般媒介」を結べば「囲い込み」に合う確率はかなり減らすことができます。3つの媒介契約については、下記コンテンツをお読みください。
基本的に「囲い込み」が行われるのは、不動産会社と「専属専任契約」と「専任媒介契約」という縛りの強い媒介契約を結んだ場合です。
・媒介を預けている不動産会社に不信感
・現状の物件を売る際、手元のお金をなるべく多く残したい
などお考えの売主様は是非１度弊社までご相談ください。
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